最高院裁判：案外人对争议房屋享有的权益如何对抗抵押权

【裁判要旨】在已查明并认定申请执行人对执行标的房屋享有抵押权的情形下，案外人对该房屋享有的权益如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《执行异议和复议规定》第29条的规定。即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2021）最高法民再99号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：封，男，1996年12月30日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。

委托诉讼代理人：毕，四川翠屏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：毕，四川翠屏律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：成都衡珹商贸有限公司。住所地：四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。

法定代表人：曾，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘，该公司员工。

委托诉讼代理人：周，该公司员工。

一审第三人（二审被上诉人）：宜宾鼎立置地股份有限公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。

法定代表人：张，该公司总经理。

委托诉讼代理人：夏，宜宾市寅吾投资集团有限公司员工。

一审第三人（二审被上诉人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司。住所地：四川省宜宾市柏溪镇振兴南路寅吾楼。

法定代表人：王，该公司总经理。

委托诉讼代理人：夏，宜宾市寅吾投资集团有限公司员工。

一审第三人（二审被上诉人）：冉，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市。

委托诉讼代理人：夏，宜宾市寅吾投资集团有限公司员工。

一审第三人（二审被上诉人）：冉，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾市。

委托诉讼代理人：夏，宜宾市寅吾投资集团有限公司员工。

一审第三人（二审被上诉人）：郭，女，1982年1月29日出生，汉族，住四川省宜宾市柏溪镇县。

委托诉讼代理人：夏，宜宾市寅吾投资集团有限公司员工。

再审申请人封天国因与被申请人成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹公司）及一审第三人、二审被上诉人宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院作出的（2019）川民终859号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年11月19日作出（2020）最高法民申4883号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。封天国及其委托诉讼代理人毕伍杰，衡珹公司的委托诉讼代理人刘滔滔、周琳妹到庭参加诉讼，鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

衡珹公司向四川省宜宾市中级人民法院起诉，请求：1.判令许可对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋强制执行；2.判令封天国承担本案诉讼费。

四川省宜宾市中级人民法院一审认定事实：

2012年5月15日，鼎立置地办理了地中海蓝湾项目《商品房预售许可证》，许可对案涉住房进行预售。

2013年5月20日，中国长城资产管理公司成都办事处（以下简称长城公司成都办事处）与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行（以下简称农业银行宜宾翠屏支行）、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行宜宾翠屏支行将其对鼎立置地享有的7800万元(本金)债权转让给长城公司成都办事处等。同日,长城公司成都办事处与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资(蓉)合字XXX号”《债务重组协议》。同日，长城公司成都办事处与鼎立置地签订了“中长资(蓉)合字XXX号”《抵押合同》,主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资(蓉)合字XXX号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。

2013年6月20日，长城公司成都办事处办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。

2013年9月27日，宜宾市新能源建筑工程公司（以下简称新能源公司）与宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城公司）签署《龙湾壹号二、三期化粪池工程承包合同》，封XX在新能源公司委托代理人处签字。

2016年3月20日，封XX与鼎城公司签署《龙湾壹号中庭消防通道及绿化整改工程施工合同》。

2016年12月31日、2017年1月5日，鼎城公司、封XX、封天国、鼎立置地签订了两份《付款委托书》，约定封XX同意在欠付工程款范围内委托鼎城公司支付封天国购买鼎立置地“地中海蓝湾”XXXX房产，委托付款金额为20万元、112.5万元,合计132.5万元。

封XX与封天国系父子关系。

2017年1月9日，封天国与鼎立置地签订《商品房买卖合同》约定：“封天国购买鼎立置地开发的地中海蓝湾XXXX号房屋，套内面积计算每平方米单价6069.45元，总价1325629元，付款方式为：一次性付款。该合同第四条载明房屋已经办理抵押登记,抵押权人为长城公司资产管理公司”。

2017年1月9日，鼎立置地向封天国出具《收款收据》载明：“地中海蓝湾二期XXXXX房款，金额1325629元”。

2017年1月12日，鼎立置地向四川艾明物业管理有限公司出具《房屋交付通知书》载明：“现有地中海蓝湾二期XXXX号住宅、车位业主封天国已与我司办理完相关手续,请贵公司凭借《通知书》办理入伙相关手续。封天国在业主签字处签字按手印”。

2016年7月25日，长城公司成都办事处与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司成都办事处办理了上述13套房产的抵押登记，就四川省宜宾市翠屏区房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因鼎立置地拒绝履行还款义务，长城公司成都办事处根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向人民法院申请执行。

2017年5月24日，四川省宜宾市中级人民法院受理了长城公司成都办事处申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案[案号：（2017）川15执156号]，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。

2017年11月29日，长城公司成都办事处与衡珹公司签订一份编号为“中长资（川）合字XXXX号”《债权转让协议》，长城公司成都办事处将本案债权转让给衡珹公司。

2018年4月3日，四川省宜宾市中级人民法院裁定衡珹公司为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，封天国以2017年1月9日购买了四川省宜宾市翠屏区房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。四川省宜宾市中级人民法院审查后，以（2018）川15执异116号《执行裁定书》裁定：“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第41幢1单元202号商品房的执行”。衡珹公司不服，于收到裁定书后15日内向一审法院提起本案诉讼。

四川省宜宾市中级人民法院一审认为，本案争议焦点为：封天国对鼎立置地名下位于四川省宜宾市翠屏区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

封天国主张根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》相关规定，房地产纠纷案件中,权利优先顺序为:买受人物权期待权、承包人工程价款优先受偿权、抵押权、其他债权。封天国主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，其享有排除执行的物权期待权。该院认为:

一、从适用法律依据来看，本案中，被执行人是房地产开发企业,执行标的是该房地产开发企业所开发的商品房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于房屋消费者物权期待权的相关规定。即在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。与对无过错不动产买受人物权期待权的保护一样，消费者物权期待权的保护也有其深刻的社会基础，消费者购房的目的是用来居住的,在房价高涨的当今社会，有的消费者终其一生、甚至是两代人的积蓄，方购得一处安身立命之所，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。人民法院审理执行异议之诉案件,应全面考虑不同当事人之间的请求权基础,充分保护各方当事人合法权益,在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。

二、从请求权基础来看，申请执行人衡珹公司的请求权基础是源于债权转让而来的金钱债权，且从债权来源《协议》看，农业银行宜宾翠屏支行将此债权认定为不良贷款，进而打包转让给长城公司成都办事处，衡珹公司再次受让此债权应当对实现债权的风险应有预期。案外人封天国的请求权基础源于消费者购房人的物权期待权。但在本案的商品房交易中存在以下不合理之处:一是从案涉商品房款项的支付来看，封天国主张其一次性支付款项的依据主要源于2016年12月31日、2017年1月5日，鼎城公司、封XX、封天国、鼎立置地签订了两份《付款委托书》，该两份《付款委托书》仅表明四方之间达成了委托付款的合意，鼎城公司是否向鼎立置地支付了相应的对价，封天国并未提供相应的证据予以证明，且两份《结算确认书》并未加盖建设单位印章确认，即便《结算确认书》属实，封XX在《龙湾壹号二、三期化粪池工程承包合同》中仅为新能源公司的委托代理人，上述工程款的权利人应为新能源公司，封XX并未提供相应证据证明新能源公司将案涉工程的工程款权利让渡给了封XX或者事后新能源公司对《付款委托书》中所涉及的款项支付行为予以追认。二是从《付款委托书》确认的时间与《商品房买卖合同》签订时间来看,《付款委托书》确认时间为2016年12月31日、2017年1月5日,《商品房买卖合同》签约时间为2017年1月9日不符合交易习惯。换言之，在签订《商品房买卖合同》之前，《付款委托书》就已经明确约定了委托支付购买的具体楼栋号、房号不合常理。三是从两份《付款委托书》确认的金额与案涉房屋的《商品房买卖合同》约定对价来看,《付款委托书》确认金额为合计132.5万元,《商品房买卖合同》约定对价为1325629元,金额并不一致,封天国并未就不一致的价款其补缴充分等提供相应凭证予以证明。四是从房屋交付情况来看，虽然鼎立置地出具了《交付通知书》，但根据商品房交付习惯来看，还应有水电气开通手续、维修基金、契税缴纳等相应支付凭证。本案中，封天国并未提供相应证据予以补强其实际占有使用案涉房屋。

综上，封天国对鼎立置地名下位于四川省宜宾市翠屏区房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹公司请求继续执行鼎立置地名下位于四川省宜宾市翠屏区房屋的理由成立。据此，四川省宜宾市中级人民法院一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，于2019年4月18日作出（2018）川15民初181号民事判决：准予继续执行鼎立置地名下位于四川省宜宾市翠屏区房屋。一审案件受理费80元，由封天国负担。

封天国不服四川省宜宾市中级人民法院作出的上述一审民事判决，向四川省高级人民法院提起上诉，请求：1.依法撤销一审判决；2.改判对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋不予执行；3.本案一、二审诉讼费用由衡珹公司承担。

四川省高级人民法院二审中，封天国提交了如下新的证据:

第一组证据：1.2013年1月25日，发包人鼎城公司与承包人新能源公司签订的《龙湾一号化粪池工程承包合同》;2.2013年12月27日《工程进度款支付审查单》;3.农业银行宜宾翠屏支行营业部《电子银行交易回单》(付款方)。拟证明龙湾壹号一期化粪池工程由新能源公司承包施工，鼎城公司已支付工程进度款42.6万元。衡珹公司的质证意见:第一组证据1真实性、合法性无异议，但关联性有异议；第一组证据2真实性、合法性、关联性有异议；第一组证据3对真实性、合法性、关联性有异议。鼎立置地、寅吾公司质证意见:对真实性、合法性、关联性无异议。冉寅吾、冉恒川、郭倩未到庭未发表质证意见。四川省高级人民法院二审认证意见：第一组证据1因衡珹公司、鼎立置地、寅吾公司对真实性、合法性予以认可,该院予以确认，是否与本案有关将结合在案证据综合判定；第一组证据2与待证事实有关，将结合在案证据综合判定；第一组证据3显示付款方鼎城公司向收款方新能源公司转账42.6万元的事实,对此，需结合在案证据综合判定是否具有关联性。

第二组证据:1.2013年10月5日，发包人新能源公司与承包人封XX签订的《内部承包协议》；2.2016年6月29日新能源公司的《营业执照》(副本),周晓棠身份证复印件。拟证明龙湾壹号二、三期化粪工程由新能源公司承包,新能源公司全额承包给封XX施工。衡珹公司的质证意见:第二组证据1真实性、合法性、关联性有异议；第二组证据2真实性、合法性、关联性无异议。鼎立置地、寅吾公司的质证意见:对真实性、合法性、关联性无异议。冉寅吾、冉恒川、郭倩未到庭未发表质证意见。四川省高级人民法院认证意见：第二组证据1与待证事实有关，将结合在案证据综合判定；第二组证据2具有真实性、合法性、关联性，是否具有证明力将结合本案其它证据综合判定。

第三组证据：1.2015年6月8日的《工程进度款支付审查单》;2.《中国建设银行单位客户专用回单》3份。拟证明鼎城公司分3次支付龙湾壹号二、三期化粪工程进度款50万元。衡珹公司的质证意见:因不是原件，对真实性、合法性、关联性有异议。鼎立置地、寅吾公司质证意见：对真实性、合法性、关联性无异议。冉寅吾、冉恒川、郭倩未到庭未发表质证意见。四川省高级人民法院认证意见：第三组证据1与待证事实有关，将结合在案证据综合判定；第三组证据2显示是从银行打印的，具有真实性、合法性、关联性，是否具有证明力将结合本案其它证据综合判定。

第四组证据:《工程验收移交单》。拟证明工程完工,新能源公司与鼎城公司完成验收移交手续。衡珹公司的质证意见:对真实性、合法性、关联性有异议。鼎立置地、寅吾公司质证意见:对真实性、合法性、关联性无异议。冉寅吾、冉恒川、郭倩未到庭未发表质证意见。四川省高级人民法院认证意见:与待证事实有关，将结合在案证据综合判定。

第五组证据:1.宜宾市地中海蓝湾小区业主委员会于2019年5月18日出具的《房屋使用说明》;2.四川省电力公司购电卡,宜宾市清源水务公司客户缴费卡;3.照片25张。拟证明:在查封前,封天国已经实际占有并支配该案涉房屋。衡珹公司的质证意见:对真实性、合法性有异议,不具有证明力。鼎立置地、寅吾公司的质证意见:对真实性、合法性、关联性无异议。冉寅吾、冉恒川、郭倩未到庭未发表质证意见。四川省高级人民法院认证意见：因提交盖有宜宾市地中海蓝湾小区业主委员会鲜章，具有真实性、合法性、关联性，是否具有证明力将结合本案证据综合认定。

四川省高级人民法院二审中，各方当事人对四川省宜宾市中级人民法院一审认定的事实均无异议，四川省高级人民法院予以确认。

四川省高级人民法院二审认为，根据封天国的上诉主张和衡珹公司、鼎立置地、寅吾公司答辩意见，本案二审主要争议问题为：封天国是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

四川省高级人民法院二审认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定,执行异议之诉的目的即要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。目前,对于“足以排除强制执行的民事权益”类型、范围及条件,法律没有明确的规定,适用于民事诉讼程序的有关司法解释亦无明确具体的规定,仅有适用于强制执行程序的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释进行了不完全的列举和规定。因此,当前在执行异议之诉案件的审理中,对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行,可以参照前述司法解释进行审查。四川省宜宾市中级人民法院一审依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行审查并无不当。

本案主要涉及应如何正确理解、适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的问题。

执行异议之诉不仅涉及申请执行人的利益,还涉及案外人和被执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件,应综合考虑不同当事人之间的利害关系,充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定突破了债权平等原则和合同相对性原则，对交易安全和被执行人其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用该条规定时,应当严格审查、严格把握。

就本案而言，封天国主张2013年1月和9月份，新能源公司与鼎城公司分别签订龙湾壹号一、二、三期化粪池工程承包合同，封天国的父亲封XX承包前述工程，封XX系龙湾壹号二、三期化粪池工程的实际施工人。该工程总价款为234余万元，鼎城公司向新能源公司支付总价款中部分工程款计92余万元，鼎城公司尚欠封XX141余万元；后2016年12月、2017年1月鼎城公司、鼎立置地、封天国、封XX分别提交2份《付款委托书》来证明鼎城公司代封XX的儿子封天国支付在鼎立置地购买的案涉房屋款计132.5万元。据此,封天国基于其父亲封XX抵偿工程款为目的拟受让案涉房屋的意思表示明确，鼎立置地和封天国随后签订的案涉《商品房买卖合同》,应是为今后办理产权转移登记的需要而签订,是以物抵债的实际履行方式，双方之间的以物抵债法律关系并未因此转化为商品房买卖合同关系。封天国在完成对案涉房屋的过户登记手续之前，其享有是未来据实抵债的债权请求，封天国与鼎立置地以房抵债协议，并不形成优于其他债权的利益。

从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的立法目的来看，该条意欲保护的权益，均是真实的买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，而以物抵债协议中物的交付，并不能改变所谓“买受人”在本质上是相对于“出卖人”的普通金钱债权人的地位，因此，以物抵债协议中的“买受人”,与前述法律规定的保护对象范围并不相符。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的适用条件。在此情形下,封天国关于其完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，足以排除四川省宜宾市中级人民法院的查封执行的上诉主张不能成立，依法不予支持。综上，封天国的上诉请求不能成立,应予驳回，四川省宜宾市中级人民法院作出的一审判决认定事实清楚,审判程序合法，处理结论正确，应予维持。四川省高级人民法院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，于2020年1月3日作出（2019）川民终859号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由封天国负担。

封天国不服四川省高级人民法院作出的上述民事判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。主要事实和理由：一、封天国与鼎立置地在法院查封案涉房屋前即签订了合法有效的《商品房买卖合同》。二、封天国在查封前已合法占有案涉房屋。三、封天国已支付了全部购房款。四、封天国对案涉房屋未办理过户登记无过错。购买的案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，能够排除执行。请求：1.撤销一、二审判决；2.改判驳回衡珹公司全部诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由衡珹公司承担。

衡珹公司答辩称，原审判决适用法律正确，应严格适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，保护各方当事人的合法权益。原审法院认定事实正确，封天国提供的证据存在重大瑕疵，无法证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，且其亦未能证明其具备能够排除执行的民事权益，封天国不能排除执行。封天国的主张于法无据，请求驳回其全部再审诉讼请求。

鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。

本院再审期间，封天国向本院提交了《宜宾市居民家庭住房信息查询表》，拟证明其在宜宾市范围内名下无住房。衡珹公司质证认为，对该证据真实性、合法性无异议，对关联性和证明力有异议，无法证明封天国在宜宾市外的住房情况。

衡珹公司向本院提交了证据作为新证据：第一组：1.《关于确定抵押物的说明》；2.《债务重组补充协议期限等问题的说明》；3.《关于将“在建工程”抵押登记变更为现房抵押登记的申请》；4.《抵押具结书》。拟证明截至2016年7月7日，案涉房屋并未销售，由在建工程抵押变更为现房抵押。第二组：1.《缴费通知书》，拟证明封天国并未占有居住该房屋；2.《到访不遇通知书》；3.案涉房屋照片。证据2-3拟证明案涉房屋无人居住。封天国质证认为，第一组证据无原件，无法确认真实性，也无法否认封天国的相关权益，不能达到证明目的，且不属于新证据。对第二组证据中《缴费通知书》的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议；对《到访不遇通知书》真实性、证明目的有异议；对案涉房屋照片的证明目的不认可；案涉房屋装修还未完成，楼上无人居住，但不能否认封天国的权益。

本院认证认为，对于各方当事人提交的证据将结合全案事实及证据综合予以判定。

本院再审认为，本案再审争议的主要争议焦点是：封天国对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

本院再审认为，本案中，封天国主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。在原审法院已查明并认定衡珹公司对执行标的享有抵押权的情形下，封天国作为案外人对案涉房屋享有的权益如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”即封天国如要排除案涉房屋的执行，必须符合该条规定的三个条件。

对此，本院再审认为，首先，本案已查明，封天国与鼎立置地于2017年1月9日签订《商品房买卖合同》，人民法院于2017年6月5日查封案涉房产。即《商品房买卖合同》已于案涉房屋查封之前签订。其次，封天国提交了鼎城公司与新能源公司签订的《龙湾一号化粪池工程承包合同》《龙湾壹号二、三期化粪池工程承包合同》及其父封XX与新能源公司签订的《内部承包合同》，证明封XX为上述工程的实际施工人。封XX又提交《工程进度款支付审查单》《工程验收移交单》及鼎城公司支付工程款凭证，也证明工程已经完工，鼎城公司亦已支付部分工程款，封XX基于实际施工该工程，成为鼎城公司的金钱债权人。本案中，鼎城公司、鼎立置地、封天国、封XX共同出具2份《付款委托书》，证明鼎城公司欠封XX工程款，封XX同意将其中部分欠付款项委托鼎城公司支付给封天国，用于封天国购买案涉房屋。封天国虽基于其父封XX承包鼎城公司与新能源公司之间的工程，以工程款支付案涉房屋购房款，但封天国不仅与鼎立置地签订《商品房买卖合同》，以书面形式表明其购房意愿，亦于诉讼中陈述其购房目的，并提交案涉小区业主委员会出具的《房屋使用说明》、物业费收据、用电卡等佐证其具有真实的购房目的。再次，封天国提交的《宜宾市居民家庭住房信息查询表》证明其于宜宾市翠屏区（临港开发区）范围内名下无住房。此外，鼎城公司、鼎立置地、封天国、封XX共同出具2份《付款委托书》后，鼎立置地亦已出具收据确认收到案涉购房款，衡珹公司虽对封天国的主张不予确认，但未提供充分证据推翻上述事实。因此，封天国主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益于法有据，本院予以支持。原审判决对封天国排除执行的请求未予支持错误，本院予以纠正。

综上，封天国的再审请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：

一、撤销四川省高级人民法院（2019）川民终859号民事判决和四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初181号民事判决；

二、驳回成都衡珹商贸有限公司的诉讼请求。

本案一、二审案件受理费各80元，均由成都衡珹商贸有限公司负担。

审 判 长 李相波

审 判 员 孙建国

审 判 员 孙晓光

二〇二一年六月二十九日

法 官 助 理 华章玮

书 记 员 胡青青