开发商以已销售但未备案的房产办理抵押，存在抵押无效的可能

作者导读：开发商以已经销售但未备案的房产办理抵押贷款，最高院在本文两个案例中，以“真实权利优先保护”原则，判定抵押无效；认定专业信贷机构未尽审慎核查义务，不属于善意第三人。

作者观点：

1、本文案例突破了“物权公示公信原则”，赋予了债权人对抵押物较高的审查义务。个人认为判例观点值得商榷，有点“谁腿粗就放谁的血”的意味，专业金融机构毕竟比一般买受人腿粗。换位思考，如果买受人支付了房款，但迟迟未过户，买受人多少存在一定程度的疏忽或故意，应不值得保护。最高院的判例意见有点强债权人所难。

2、通过查看判决书债权人提供的证据材料，未提供当时核查开发商房屋销售情况。个人认为未来债权人为了更好保障自己的权益，应核查开发商的销售台账，并让开发商将盖章的销售台账留存。同时让销售负责人和法人对销售情况予以签字确认。

永州农村商业银行股份有限公司、廖述红第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书

（2018）最高法民申6167号

裁判要旨：

1、本院经审查认为，《物权法解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

根据原审查明，2010年12月至2011年5月期间，袁拥军等十人先后与云天公司签订商品房买卖合同购买涉案商铺，并一次性支付了购房款项。双方虽然未按约向房屋产权管理部门办理合同备案及商铺过户登记手续，但袁拥军等十人已经按照房屋买卖合同约定，将商铺返租给云天公司以获取收益，云天公司亦依约向袁拥军等十人支付了房屋租金。云天公司以房屋买卖合同为据经营管理袁拥军等十人所购商铺，实际已非依法行使自身所有权而占有商铺的行为。原审判决基于前述事实认定袁拥军等十人已经实际享有商铺占有、使用和收益的权利，并进而认定其为涉案商铺真实权利人，符合法律规定。

2、云天公司在其已非涉案商铺所有权人的情况下以商铺设定抵押为他人债务提供担保，属于无处分权人处分他人财产的行为。袁拥军等十人未对云天公司前述抵押行为予以追认，原审判决由此认定云天公司设定抵押行为无效，永州农商行不就涉案商铺享有优先受偿权，并无不当。

3、一般来讲，金融机构接受商业开发的楼盘项目房产设定抵押办理贷款时，审查房屋实际销售情况并进而认定抵押财产状况，对于管控贷款风险至关重要。

具体来讲，云天公司作为房地产开发企业的重要资产，即为其开发建设的楼盘项目，楼盘房屋实际销售情况对于云天公司责任财产的影响颇大。永州农商行作为专业金融机构，在审查办理贷款担保时，理应对云天公司房屋销售情况进行认真详细的调查了解。涉案楼盘项目房屋早已建成发售，云天公司也曾用多种形式广告宣传促销楼盘，用于抵押的商铺也已实际出租使用。在此情况下，永州农商行不仅应当预料用于抵押的商铺存在业已售出的可能，而且完全有能力了解到商铺已经售出的客观事实。原审判决由此认定永州农商行对于抵押商铺未予审慎审查存在过失，因而不属善意取得情形的意见，具有相应的事实和法律依据。

中国农业银行股份有限公司伊犁分行、伊犁锦城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

（2019）最高法民申2834号

裁判要旨：

一、关于农行伊犁分行是否对锦城公司的抵押物享有优先受偿权的问题。

农行伊犁分行与永成公司、锦城公司、李永军、李双恕签订《抵押合同》并办理抵押登记之前，周俊玉等人与锦城公司签订了房屋的买卖合同，周俊玉等人已经支付价款并实际占有。依据物权法之规定，不动产物权经法律行为而取得、设定、丧失及变更，非经登记不生效力。现行民法从保护交易安全出发，注重权利的外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，不能仅主张登记之公信力以否认真实权利的存在，只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。

本案中，锦城公司于2016年将抵押物分别出售给了案外人周俊玉等人的事实，已被人民法院生效判决予以确认。依据前述事实物权人的真实权利优先保护的原则，周俊玉等人享有事实上的所有权，如保护农行伊犁分行的抵押权，则会产生剥夺了周俊玉等人的财产所有权的后果，也有失公允。

根据《民通意见》第一百一十三条规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”的规定，农行伊犁分行关于确认其对抵押物享有优先受偿权的上诉理由不能成立，本院不予支持。