新型冠状病毒疫情期间合同履约答疑42问

　　特别说明：以下解答及建议仅作为参考，不作为法律意见，如有错漏，敬请批评指正。

　　第一篇   基础概念篇

1. 新型冠状病毒疫情在合同法领域中法律性质如何认定？

　　答：概括来讲，此次新型冠状病毒疫情符合不能预见、不能避免且不能克服的特征，属于不可抗力事件。但是，在具体案例中，相关无法履行义务的结果要和不可抗力之间有因果关系，若没有形成因果关系，则不能适用不可抗力。同时，在不适用不可抗力的情形下，存在适用情势变更的可能。因此，因新型冠状病毒疫情导致无法履约或无法按时履约，是否构成不可抗力，适用何种法律救济手段，要具体问题具体分析，不应一概而论。

2. 如果新型冠状病毒疫情构成“不可抗力”，是否一定能主张解除合同吗？

　　答：不一定。《合同法》第九十四条规定了合同的法定解除，包含因不可抗力致使不能实现合同目的。因此，即便冠状病毒肺炎在当事人所遇到的法律纠纷中构成“不可抗力”，还不足以让当事人享有法定解除权，还必须因为该不可抗力致使合同目的不能实现才行。

3. 一方当事人主张不可抗力在法律上有何程序性要求？

　　答：《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”因此，建议通过书面（邮件、微信、短信或者特殊情况下电话录音亦可）形式及时通知对方（双方合同中明确约定了通知时间和方式的，应当严格按照合同要求进行）。不仅如此，在通知及双方后续的沟通中，建议当事人采取积极措施避免损失扩大。这当然也是遵循诚实信用原则的表现，如果因为双方未采取措施导致损失扩大的，有可能要对损失扩大部分承担相应的责任。

　　第二篇   房屋租赁合同篇

4.由于新型冠状病毒疫情爆发，导致客流显著下降，收入骤减甚至没有收入，饭店、商场等场地的承租户是否可以单方解除租赁合同？

　　答：不能。因为不可抗力事件的发生，对履行合同的影响是有大有小的（租期的长短亦是一个衡量标准），疫情只是暂时影响到合同的履行，可以通过延期履行来实现合同的目的，对此不能行使法定解除权。只有不可抗力致使合同目的实际性的不能实现时，当事人才可以解除合同，如因地震、洪水、战争等因素造成租赁房屋的灭失、疫情导致无法使用期限超过租期的大比例时间或超过租期的。

5.在此次疫情中，是否所有的房屋租金都能要求免除？

　　答：并不是所有的房屋租金都能够主张免除。具体情况应具体分析，是否减免租金和减免多少应综合考虑疫情这一不可抗力给承租人的经营或居住功能是否带来实际性的影响、影响大小、因果关系等因素，还需要考虑承租人所遭受的损害是否属于正常的商业风险或自身原因所引起。

6. 对于租赁房屋的用途为用于生产经营，现已有明确行政管控政策导致无法实现使用目的，承租方是否可以向出租方主张免除相应的租金？

　　答：可以，应当免除租金。此种情况是指因政府及有关部门为防治新型冠状病毒疫情而采取行政措施直接导致租赁合同不能履行的情况。如根据政府的要求关停的网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等。又如因政府政策延长假期造成无法开工的工厂导致工厂未能用于生产经营的。由于此时出租人因行政管控而无法提供可供承租人持续正常使用的租赁房屋，则承租人也当然无需支付相应的租金，同时出租人无需承担无法提供适格租赁房屋的违约责任。

7. 承租方仍继续使用租赁物用于经营，但受疫情影响收益明显减少甚至亏损的，承租方是否可以向出租方主张减免相应的租金？

　　答：可请求减免部分租金。此种情况是在疫情期间，承租人一直占有并使用着租赁物用于经营活动，因此免除租金是明显不符合情理的。因疫情对生产经营产生了明显的影响，如因疫情给社会公众造成的恐惧或政府限制人员外出导致商场人流明显减少的，疫情导致物流、交通畅严重影响生产经营且导致承租人收益明显减少甚至亏损的，承租人可据此为由要求减少部分租金。

8. 承租人仍继续使用租赁物用于经营，疫情并未导致其收益明显减少的，承租方是否可以向出租方主张减免相应的租金？

　　答：不可请求减免租金。如疫情并未影响其生产经营甚至导致其经营收益明显高于日常情况的，如用于开设药店或销售防护用品的房屋获得了比往常更大的收益，承租人不可主张减免租赁。对于仍继续使用租赁物用于经营活动，其收益减少不明显的，亦不可请求减免租赁。

9. 承租人在疫情期间使用用于居住功能的租赁物的，承租方是否可以向出租方主张减免相应的租金？

　　答：不可主张减免租金。疫情发生期间，疫情虽对承租人使用其所承租的用于居住的房屋带来有所不便，但并未影响到原租赁合同目的中的使用用途，不可主张减免租金。承租人因疫情原因“居家隔离”是承租人承担法定责任的表现，未影响租赁物的居住功能，亦不可主张减免租金。

10. 因疫情原因导致承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物的，承租方是否可以向出租方主张减免相应的租金？

　　答：可以请求减免租金。如因疫情原因，租赁物被封锁、因行政管控承租人无法回到住处使用所承租的居住房屋的，因承租人并未享受居住房屋的利益，未能实现租赁合同目的，就如前面案例所述用于经营的承租人停业不予经营样，应可向出租人主张减免租金。

11.在相同无法开工的情况下，短期租赁（如三个月）和长期租赁（如三年）的应当如何处理？

　　答：若本身租期较短，且因地区政策管制问题造成长时间无法开工，此情况若导致使合同目的已经无法实现，可以协商解除合同。若租期较长，相对来说停工时间占据租期比例较小，可以和出租人协商减免停工期间的租金。如果相较于整体租期而言，受影响的日期较短，不建议主张变更或者解除合同。在疫情阶段，大家都应该本着宽和有礼的态度，保证合同的切实履行，减少争议与纠纷。

12. 承租方能否以疫情影响经营为由，拒付商铺租金？

　　答：租赁合同为双务合同，在出租人（建材城）已将符合合同约定的房屋交付承租人使用并在租赁期间保持房屋符合合同约定的使用目的时，承租人应按合同的约定向出租人交付租金。此次疫情的发生，并非出租人所能预见、避免和克服的，因疫情而影响承租人的经营也并非出租人所造成，因此，在出租人并未违反租赁合同约定义务的情形下，承租人并不享有履行抗辩权，所以不能拒付租金。

　　第三篇   旅游旅行篇

13.在疫情发生之前，旅游者已和旅行社签订了合同，旅游者是否能够以疫情为由解除合同？

　　答：可以。《旅游法》将不可抗力和情势变更在一起进行了规定，明确了不同情况的处理原则和责任分担，本次疫情可以适用《旅游法》相关规定。此外，2020年1月24日文化和旅游部发布《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》“一、即日起，全国旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品。”即自2020年1月24日团队游及“机票+酒店”旅游产品均不得继续经营，且并未区分境内游和境外游项目产品，因此，在该种情况下，“新型冠状病毒”疫情直接导致预订团队游或“机票+酒店”旅游产品的客户与旅行社或在线旅游企业所签署的旅游服务合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所确定的法定解除条件。

14. 在疫情发生之前，旅游者自行安排国内假期出游，并已预订酒店、景区门票和往返机票，旅游者是否能够以疫情为由解除相应合同？

　　答：可以。鉴于目前因“新型冠状病毒”疫情，各地旅游景点、酒店等均限制经营，且各景点均发布了相关退票规定，必将造成旅游服务合同的目的不能实现，因此，目前个人外出旅游预订国内各景点或酒店的，仍可适用不可抗力主张解除预订合同，解除后应当按照《中华人民共和国旅游法》第六十七条之规定进行处理。

15. 在疫情发生之前，旅游者自行安排境外假期出游，并已预订酒店、景区门票和往返机票，旅游者是否一定能够以疫情为由解除相应合同？

　　答：不一定。由于目前世界卫生组织WHO并未认定中华人民共和国境内某一城市为疫区，因此，“新型冠状病毒”疫情并不能作为对抗在境外预订的旅游项目的不可抗力事件，若旅行者个人仍决定放弃出行，需按照合同中解除条款的约定向旅行社提出解除合同的意思表示，并按合同约定处理承担相应责任。

16. 在疫情期间，外出时遇路被封，既去不了目的地，也回不了出发地，路上找到酒店，又被拒绝入住。本人无任何症状，亦非来自敏感地区，酒店拒绝的行为违法吗？

　　答：出于疫情防控的需要，有些不具备防护条件的酒店拒绝滞留游客入住，情有可原，不能简单认定为违法。目前已有上海、深圳、厦门、贵阳、云南、海南、广西、广东、四川、西安、福建、江西、长沙等地为滞留的武汉旅客提供指定酒店住宿。其中，上海、海南为滞留旅客提供免费住宿。如有需要，可以联系当地的旅游局或卫健委安排住宿。

17. 旅游合同解除后，已支付的旅游费用如何处理？

　　答：旅行社应由组团社应依据《旅游法》第六十七条第（二）项规定，在扣除已向地接社或者履行辅助人支付且不可退还的费用扣除后的余款全额返还消费者。合同解除后如组团社仍对外支付费用的，即使该费用当属合理正当，此费用也应列入余款之内，并退还予旅游者。

18. 旅游途中遭遇疫情，如何处理？

　　答：旅行社应当按照当地疫情防控指令，立即停止行程，双方解除或变更合同，及时采取安全、安置措施，协助旅游者返回出发地或至合理地点。因防疫增加的如口罩等必须的防护费用由旅行社承担，食宿费用由旅游者承担，返程费用由双方均担。

19.旅游者在旅游中感染病毒，旅行社是否承担责任？

　　答：这种情况需从以下因素综合判断：医学诊断、病源、旅行社是否采取了必要、合理的安全措施、发病者的自我保护措施是否得当、其他因素等。如因旅行社未切实履行必要的安全措施等合同和法定义务而导致的，旅游者有权依合同或侵权责任的相关法律择一主张权利。如果旅行社已履行必要的安全措施，则无须承担民事责任。

　　第四篇   买卖合同篇

20. 在国内的买卖合同中，如果确因此次疫情客观导致无法交付或无法按期交付，是否需要承担违约责任？

　　答：因政府延迟复工、交通管制措施导致买卖合同无法履行的，属于因不可抗力原因导致，应根据疫情的影响，部分或全部免责。但根据《合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故如果是迟延履行后发生肺炎疫情的，不能免除责任。

21. 在涉外买卖合同中，如果确因此次疫情客观导致无法交付或无法按期交付，是否需要承担违约责任？

　　答：优先适用合同中的约定。若已经在合同中将重大疫情纳入不可抗力，则双方可以在不可抗力影响范围及其持续期间内将中止履行。同时，应视合同性质决定是否发生了由于不可抗力而导致合同目的无法实现的结果，若已经导致合同目的无法实现，可以按照合同的约定解除合同。但是，若疫情对合同履行有影响，但是未影响合同目的实现的，不得以不可抗力为由解除合同，可在不可抗力情形消除后继续履行合同义务，或按照双方协商结果进行。不论如何，首先应当及时通知合同相对方发生此种疫情阻碍了合同的履行，同时建议您采取积极措施避免损失扩大。

22. 在涉外买卖合同中，因此次疫情客观导致出卖方无法交付或无法按期交付，这种情况属于不可抗力吗？出卖方可以解除合同或者免除一部分义务吗？出卖方现在应该怎么做才能减少损失？

　　答：国际贸易中尤其重视双方的“意思自治”，因此重点应该首先关注合同文本。如果合同中约定重大疫情属于不可抗力，按照约定处理；如果没有约定，而买方是《联合国国际货物买卖公约》的缔约国，可以适用《公约》第79条第1款的规定：“当事人对不履行义务，不负责任，如果他能证明此种不履行义务，是由于某种非他所能控制的障碍，而且对于这种障碍，没有理由预期他在订立合同时能考虑到或能避免或克服它或它的后果”。

　　此次肺炎疫情是否属于国际贸易中普遍认可的不可抗力，目前各国没有统一的意见，联合国卫生组织也未出台相关决议，所以还是要根据“不可预见、不能避免、不能控制”这三个准则来确定。

　　如果出卖方因政府颁布强制措施停产停业、受到交通管制，应属于不可抗力，可以要求迟延履行或解除合同。首先，出卖方应当在第一时间把合同履行受到影响的情况通知买受方，尽可能减少买受方的损失；其次，一旦疫情结束，应当及时返工，不得再以不可抗力为由拖延；再次，不可抗力条款只能排除出卖方的损害赔偿责任，买受方仍有权采取要求出卖方交付替代物、降低价金等救济措施。

　　如果出卖方并没有受到政府强制措施、能够克服障碍的，则不属于不可抗力。这种情况下可以参照《国际商事合同通则》“艰难情势规则”（hardship）与买方协商处理。艰难情势规则出自公平原则，是指由于不能预见、不能为当事人所控制的意外事件的发生，导致一方当事人履约成本增加，或一方所获履约价值减少，双方均衡关系发生了根本性改变的情况，至于是否可以克服则在所不论。由此，可以向买家说明理由，双方重新谈判，从而变更合同、减少履行标的数量或变更履行期限。

23.受此次疫情影响的外贸企业还可以采取哪些举措减少损失？

　　答：2020年1月30日，中国国际贸易促进委员会官方微信号发布通知，根据国务院批准的《中国国际贸易促进委员会章程》的规定，中国国际贸易促进委员会可以出具不可抗力证明。受疫情的影响，导致无法如期履行或不能履行国际贸易合同的，相关企业可向中国国际贸易促进委员会申请办理与不可抗力相关的事实性证明。

24. 企业向中国国际贸易促进委员会申请办理与不可抗力相关的事实性证明需要准备或提供哪些材料？

　　答：申办不可抗力证明需要企业提供如下资料：企业所在地（市级及以上）政府、机构出具的证明/公告；海陆空相关延运、延飞、取消等通知/证明；出口货物买卖合同、货物订舱协议、货运代理协议、报关单等；其他所能提供的材料。

25. 企业作为供货方应如何应对？

　　答：企业应当对照合同条款检查是否可以按期履行供货义务。如因疫情影响，企业无法按期履行的，应当及时发函明确告知客户并告知希望按照不可抗力条款的相关规定和合同约定来推迟履行，并附上政府部门的相关通知作为依据。如因疫情影响，企业完全无法履行的，按照《合同法》的规定，属于“合同目的无法实现”的情况，企业可以立即向客户发送希望解除合同的通知，同时将此次疫情对企业生产经营的影响及合同目的无法实现的原因明确告知客户，并附上政府部门的相关通知作为依据。

26. 企业作为收货方应如何应对？

　　答：应当立即向供应商核实合同（未来的）供货情况。如供应商因疫情影响，无法按期履行合同的，企业应评估不能按期履行对合同目的实现的影响程度，如影响程度不大的，则与供应商商定推迟履行的时间。如发生不能按期履行将会导致合同目的不能实现或供应商完全无法履行之情况的，企业可以依据《合同法》的规定向供应商发送解除合同的通知，以及时做好向其他供应商采购相关货物的准备。尤其要注意，供货方收到对方发出的遭遇不可抗力通知后要采取措施减少损失，否则将自行承担损失。

　　第五篇   建设工程篇

27. 在建设工程领域，肺炎疫情能否构成工期延误违约责任的免责事由？

　　答：可以构成。新型冠状病毒肺炎疫情应当认定为不可抗力事件，本次疫情发生后政府先后采取措施限制民工流动、推迟项目开复工时间，施工单位无法按期完成竣工，客观上导致工程项目工期延误，但是该工期延误不可归责于施工单位，施工单位可以对因不可抗力导致的工期延误主张免除违约责任。

28. 在建设工程领域，如果新型冠状病毒肺炎疫情被认定为不可抗力事件，肺炎疫情导致工期延误期间财产损失由谁承担？

　　答：由此造成的工期延误期间的损失应按照下述原则在承包人与发包人之间合理分担，即承包人可以要求因不可抗力导致的停工损失主张部分赔偿。对于不可抗力造成的损失承担在《建设工程施工合同》通用条款中均有明确约定，除非双方当事人另有约定，一般通用条款一旦选择适用即对双方当事人均有拘束力。以《建设工程施工合同（示范文本）》（GF—2017—0201）为例，根据示范文本第17.3条的规定，因不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和（或）工期延误等后果由合同当事人按照下列原则承担：（1）永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏，以及因工程损坏造成的第三人人员伤亡和财产损失由发包人承担；（2）承包人施工设备的损坏由承包人承担；（3）发包人和承包人承担各自人员伤亡和财产的损失；（4）因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务，已经引起或将引起工期延误的，应当顺延工期，由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担，停工期间必须支付的工人工资由发包人承担；（5）因不可抗力引起或将引起工期延误，发包人要求赶工的，由此增加的赶工费用由发包人承担；（6）承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。

29. 施工单位针对肺炎疫情对工期延误及财产损失应如何应对？

　　答：做好项目施工人员安全健康排查工作，积极申请工期顺延，并做好证据留存工作，及时与发包人协商谈判，合理分担损失，尽力采取措施消除影响，减少因不可抗力所造成的损失。

　　第六篇   社会和商业保险篇

30．如因此次新型冠状病毒感染肺炎，购买的商业保险能否赔付？哪些商业保险可以赔付？

　　答：根据我国保险法第10条“保险合同是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议”的规定，在发生保险事故后，购买的商业保险应当按照保险合同约定赔付。

　　商业医疗保险，通常是对社会医疗保险的补充赔付。对于感染新型冠状病毒感染肺炎的赔付，在社会医疗保险赔付后产生的其他医疗费用，可以获得保险公司的赔付。如确诊前发生的医疗费用、门诊住院费用社会保险报销差额、住院补贴等，均可依据保险合同得到赔付。

　　重疾险，只能赔付保险合同中约定的疾病，并且要达到相应的赔付条件。由于本次新型冠状病毒肺炎不在保险条款明确约定的重大疾病中，所以，新冠肺炎不能按照已约定的病种进行赔付。但是，如果是因新冠肺炎引发了保险条款约定的其他重大疾病或者达到某种疾病状态，如中度昏迷、深度昏迷、慢性呼吸功能衰竭等，是可以理赔的。

　　寿险，只有达到身故或者合同约定的残疾标准才可赔付。

　　意外险对意外伤害的定义是“外来的、突发的、非本意的和非疾病的客观事件”，因肺炎本身属疾病，不属于保险条款规定的“意外事件”，因此意外险不予赔付。

　　特别提示：目前各大保险公司根据此次疫情出台了相关保险政策，如取消诊疗项目限制、取消免赔额、取消定点医院限制等，请在保险理赔时予以重点关注。

31.投保人签保险单并缴纳了保费，因疫情原因未签订书面保险合同，如发生保险事故，保险公司是否承担保险赔付责任？

　　答：按照保险销售流程，在出售一份保险时，保险公司代理人会对投保人介绍保险条款主要内容，保险条款通常为专业格式条款。在投保人签投保单并交纳保费后，等于投保人已接受保险公司保险产品的要约，投保人交费行为是针对保险公司的要约而做出的承诺，此时保险合同已经成立并生效。书面保险合同只是对双方已经形成的保险合同关系的一种书面表现形式。如果保险公司认为不符合承保条件的，此时发生举证责任倒置，保险公司应该承担举证责任。因此，收取保费后原则上可以认定双方保险合同成立并生效，即使没有签订书面合同保险公司也应当承担保险责任。

32.投保人如果事前订立保险合同，后受因新型冠状病毒肺炎疫情影响而未缴纳首期保费，保险合同是否生效？

　　答：我国保险法第十三条规定：“投保人提出保险要求，经保险人同意承保，保险合同成立……”据此可知保险合同成立与否，取决于双方当事人是否就合同的条款达成一致意见，只要达成了一致，合同即告成立。

　　保险法第十四条明确规定：“保险公司成立后，投保人按照约定交付保险费。保险人按照约定时间开始承担保险责任。”交纳保费是投保人所应履行的主要义务，保险法规定保险人按照约定的时间开始承担保险责任。因此，保险公司在保险单中通常会约定有关“未交保险费，本公司不负保险责任”、“保险合同在投保人交付保费后才生效”之类的特别注明是合法有效的，这种约定使得保险合同成为一种附生效条件的合同，即如果投保人交付保费则保险合同生效；如果不交付保费，虽然合同成立，但由于欠缺生效条件，合同不生效。对于合同生效之前发生的保险事故，保险公司不承担保险责任。

33.受新型冠状病毒肺炎疫情影响而未按合同约定交纳续期保费，保险公司是否应该承担保险赔付责任？

　　答：保险合同宽限期是指保险公司对投保人未按时交纳续期保费所给予的宽限时间，法定宽限期为60天。保险法规定在60天宽限期内，即使没有交纳续期保费，保险合同依然有效，在此期间发生保险事故，保险公司仍要承担保险责任，但要从赔付金额中扣除欠交的保险费。如若过了60天宽限期投保人仍未足额交纳续期保费，则保险合同将会中止。

　　因此，人身保险合同在续期保费交纳期限截止后60天内，即使未交纳续期保费，发生保险事故的保险公司也应该承担保险赔付责任。

34.企业（特别是运输企业）因疫情而停产停业导致收入减少，企业能否要求保险公司减免停业期间的财产险保费或缓交保费？

　　答：保险合同如对此情况有减免保费或缓交保费的约定的，按约定履行。如保险合同没有约定，则投保人不能直接引用不可抗力作为减免保费的抗辩理由，但可以作为协商保费的减免和缓交的理由，因为疫情已经造成了武汉地区大规模公共交通停运、工厂停工现状，运输企业没有任何收入。同时在车辆停运期间，保险公司作为车辆承保单位，理论上在本时间段不承担任何风险，因此没有加重保险公司的承保风险，在交通工具非企业自身原因停运的情况下，让企业独自承担非自身原因导致的损失有违公平原则。从这个角度考虑，可以与保险公司协商对保险费进行适当减免。

　　第七篇   商品房买卖篇

35. 因新型冠状病毒疫情导致商品房买卖合同无法签订，购房者可否要求免责？

　　答：因政府延迟复工、交通管制措施导致商品房买卖合同无法签订的，应根据疫情的影响，部分或全部免责。待前述影响合同履行的情况消失后，双方应该及时按约签订《商品房买卖合同》，否则仍应承担违约责任。但根据《合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故如果是购房者迟延履行后发生肺炎疫情的，不能免除责任。

36. 购房者能否以肺炎疫情为由主张免除逾期支付购房款的违约责任？

　　答：《商品房买卖合同》中约定的购房款支付方式中，除需要以银行贷款支付外，其他购房款逾期支付的，除非有其他特殊情况，否则购房者应承担逾期付款违约责任。

37. 因疫情未按约定偿还银行贷款，购房者是否应承担违约责任、开发商是否应承担保证责任？

　　答：2020年2月1日，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，明确因感染新型肺炎住院治疗人员、隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员、受疫情影响暂时失去收入来源的人群等五类人员，可以合理延后还款期限。具体如何操作，以各大银行发布的细则为准。对于符合延长还款期限的人员，银行在给予购房者合理还款的期限内，应当兼顾开发企业的利益，不应要求开发商承担保证责任。

38. 开发商能否以肺炎疫情为由主张免除逾期交房的违约责任？

　　答：受肺炎疫情影响，开发商交房问题面临严峻的考验，结合“非典”时期法院审判实践，区分情况说明如下：

　　（1）《商品房买卖合同》在疫情发生前签订，约定的交房时间在疫情发生前，此时根据《合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　（2）《商品房买卖合同》在疫情发生前签订，约定的交房时间在疫情发生时或疫情发生后的日期，因疫情政府采取防控措施或受疫情影响导致合同不能履行，可以适用“不可抗力”的相关规定，主张免除部分或全部责任。如：因防治疫情政府要求延期复工期间（福建为2020年1月31日至2020年2月9日）、工地出现“肺炎疫情”病例，被政府下令封闭、或政府明令工地不得开工、或政府因疫情影响明确暂停对项目的相应验收等，由此造成的逾期交付，开发商可以“不可抗力”主张免除该段期限间内的责任。

　　除前述行政管理措施外，如非政府措施导致的工人不到位、材料采购困难等造成工期滞后，并不会直接导致合同不能履行。受此影响造成的交房延期存在不被认定为“不可抗力”的可能。法院可能会参照2003年06月11日颁发《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》的精神，以“按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理”，从而认定开发商是否应当承担责任及责任大小。

　　（3）《商品房买卖合同》在疫情发生时或发生后签订，开发商普遍可以预判疫情对工期造成的影响，此时疫情不属于不可抗力，也不属于“不可归责于双方当事人的事由”，开发商主张免责难以被支持。

39. 针对此次疫情，开发商、购房者应采取哪些积极应对措施？

　　答：因肺炎疫情导致开发商、购房者无法履行义务，或对当事人的权益有重大影响的，开发商、购房者均应积极收集证据，并履行相应的通知义务，避免损失进一步扩大。具体包括：（1）搜集政府部门防控疫情文件，包括政府延期复工的通知、交通运输管制规定、人员流动的管理措施、房地产管理部门对工地施工的规定、银行同意延长还款期限的文件（符合延期还款条件的应及时向贷款银行提出申请）。（2）及时对施工现场进行取证、搜集开发商与施工企业、监理单位关于疫情影响工期的往来函件；监理单位关于现场无法施工的监理日志等。（3）及时向对方发送通知，告知相对方发生疫情可能对合同履约造成的影响。根据《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

　　第八篇   其他

40. 在疫情期间，因为政府明确要求取消的大型活动主办方能否主张不可抗力，解除与相关合同当事人的合同？

　　答：可以。因为政府文件要求，客观上已无法履行合同，主办方可以适用不可抗力，解除与相关合同当事人的合同。

41.企业是否可以申请延期返还金融贷款？

　　答：受此次疫情影响，多数的企业无法按时按时恢复生产，对企业产生了或大或小的影响，直接导致部分企业生存发生困难，一些员工面临失业的危机，对此2020年1月26日，银保监会发布《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》(银保监办发〔2020〕10号)规定：“对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。”缓解个人金融还款压力。同时银保监会等五部委发布的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29号)亦规定：“对受疫情影响暂时失去收入来源的个人和企业，可依调整后的还款安排，报送信用记录”。因此，如企业有存在因疫情无法按期还款的情况，可依据此政策规定及时向相关金融机构申请延期还款，缓解企业资金压力，且不会受到金融征信影响。

42.关于劳务、服务等人身依附性合同，如果提供者确因感染病毒等客观原因无法提供劳务、服务的，是否还应承担违约责任？

　　答：可以根据不可抗力解除合同而不承担违约责任。但如果仅仅因为害怕感染病毒而拒绝服务或劳务的，一般认为并不构成不可抗力，还应承担相应违约责任。