商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南

（江苏省高级人民法院）

随着住宅产业现代化快速发展，商品房买卖中买卖装修房的比例日趋增多、买卖毛坯房的比例逐渐减少，商品房买卖合同质量纠纷愈加集中于装修质量环节。为平等维护购房者和房地产开发企业的合法权益，规范、正确、及时审理商品房装修房买卖合同装修质量纠纷案件，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的规定，结合全省审判实践，制定本指南。

一、商品装修房买卖合同的特征

1．商品装修房买卖合同的概念。本指南所称的商品装修房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将交付之前经装饰装修已具备基本居住使用功能的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

相对于商品毛坯房，商品装修房，也就是俗称的“精装修房”、《商品住宅装修一次到位实施导则》所称的“全装修房”，在房屋交付时已具备基本居住使用功能。商品装修房的基本居住使用功能，包括但不限于房屋所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，必要功能空间如卫生间、厨房的基本设备全部安装完成。

2．商品装修房买卖合同的形式。商品装修房买卖合同装修部分的表现形式主要有：（1）出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中的装修条款；（2）出卖人与买受人另行签订的装修合同；（3）经出卖人指示，买受人与第三方装修企业双方或者出卖人、买受人与第三方装修企业三方签订的装修合同等。

3．商品装修房买卖合同的界定。房屋装修合同是否在法律性质上独立于商品房买卖合同，应当结合商品房买卖合同、房屋装修合同的订立、约定和履行情况综合判断。在毛坯房屋实际交付前装修房屋，交付标的物为装修房的，按照商品房买卖合同纠纷处理；在毛坯房屋实际交付后装修房屋，交付标的物为毛坯房的，按照装饰装修合同纠纷处理。

二、装修质量约定要求的认定

4．装修质量要求认定的一般规则。交付装修房的装修质量，应当符合有关法律、法规的规定，建设工程质量、安全标准和相应技术规范，以及当事人的约定。

装修质量要求，出卖人与买受人有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明又不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一项的规定予以认定。

法律、法规有相关强制性规定的，应当适用强制性规定。房屋所在地房地产有关职能部门关于商品房装修质量约定和履行要求的管理性规范，依照有利于合同目的实现以及合同全面适当履行原则在裁判说理时参照适用。

5．装修质量约定要求认定的考量因素。对当事人约定装修质量要求的认定，一般应依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同的内容予以确定。不能确定的，结合商品房销售资料如广告宣传情况、样板房设置情况等以及房屋装修施工资料如装修材料清单、装修材料价格等载明的内容综合认定。样板房装修实际用材不能确定的，样板房装修施工资料如装修合同、施工图纸、材料采购合同等，可以作为认定装修质量约定要求的依据。

6．广告宣传的适用与排除。出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺具体确定，对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。

商品房装修房销售时，出卖人设置样板房的，交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为装修质量要求的认定依据。商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的，不予支持。商品房买卖合同就交付房屋的装修与样板房、广告宣传等不一致之处有明确具体的特别约定的，从其约定，但该约定未进行提示或者说明的除外。

7．备案装修资料的适用。房地产有关职能部门对备案资料是否符合法定条件进行审核，备案资料的真实性由出卖人负责。装修质量要求有明确约定，或者能够通过商品房销售资料、房屋装修施工资料等综合认定的，买受人主张以备案装修资料作为确定装修质量要求的直接依据的，不予支持。装修质量要求约定不明，因出卖人未尽相应证明责任而不能综合认定的，备案装修资料可以视为装修质量要求的依据。

8．装修价格与装修质量要求。当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。

当事人没有对装修质量要求作出明确约定，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。买卖合同约定装修价格的，以约定装修价格为依据；买卖合同没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的以备案装修价格为依据。

当事人约定的装修质量要求的相关内容至诉讼时仍不能明确，或者明显不足以反映基本装修价格，或者交付房屋实际装修质量与样板房存在明显差异的，买受人主张依照前款规定以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。

三、装修质量不符合约定的证明

9．证明责任的负担与转移。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。买受人主张装修质量不符合约定或者装修质量不合格的，适用举证责任一般规则，承担相应举证证明责任。买受人应就其权利行使的期限、装修质量的约定以及存在的质量问题等基本事实提供证据加以证明。买受人已初步证明装修质量问题存在的，出卖人应对装修质量符合约定或合格的事实承担举证证明责任。

10．拒不提供持有证据的后果。当事人对其持有的证据应当承担举证责任。出卖人作为商品装修房的提供者，应当持有装修施工合同、装修施工图纸、材料设备采购合同等证据。以样板房为装修质量交付要求的，出卖人还负有封存样板房以及说明样板房质量的义务。诉讼中出卖人无正当理由未按照人民法院要求提供相关证据的，人民法院可以依据出卖人申报的商品房备案资料等查明相关事实，买受人主张该证据的内容不利于出卖人的，可以推定该主张成立。

11．专业性意见与司法鉴定。当事人自行委托有关机构通过鉴定方式出具专业性意见的，意见出具人应当出庭作证。当事人未申请意见出具人出庭作证，或者经人民法院通知意见出具人拒不出庭作证的，该专业性意见不得作为认定事实的根据。另一方当事人有证据足以反驳并申请司法鉴定的，应予准许。

当事人申请司法鉴定的，应当在举证期限届满前或者在人民法院指定的期限内提出。当事人逾期提出鉴定申请或者经释明未申请鉴定后又提出鉴定申请的，确有必要，可予准许，但应依法予以训诫、罚款。

准许司法鉴定申请的，根据讼争装修质量问题争议的类别确定鉴定范围和鉴定方法，涉及减少价款的应由房地产评估机构进行房屋装修价格评估。

四、装修质量不符合约定的责任

12．责任承担约定优先与选择。装修质量不符合约定构成违约的，出卖人应当承担约定的违约责任。经出卖人指示买受人与第三方装修企业另行签订装修合同的，对于装修质量违约有约定的从其约定，但不影响出卖人违约责任的承担。买受人主张出卖人承担合同约定之外的违约责任的，不予支持。

当事人没有约定装修质量违约责任或者约定不明，依据相关规定仍不能确定的，买受人根据装修质量问题的性质以及所受损失的大小选择对方承担的违约责任的方式应具有合理性。买受人选择明显不合理的，人民法院应当释明，买受人经释明拒不调整的，驳回其相应诉讼请求。

买受人主张出卖人承担多种违约责任，不超出其因违约所受损失的，应予支持。

13．质量异议怠于通知的后果。装修质量不符合约定或者法定的具体情形，买受人应当在法律、法规、司法解释规定的期间内及时通知出卖人。买受人在前述期间内对质量瑕疵异议怠于通知出卖人的，视为装修质量符合约定。

当事人约定装修质量检验期间或者质量保证期间的，买受人应当在约定期间内通知出卖人；没有约定或者约定的期间过短的，买受人应当在房屋实际交付之日起二年内通知出卖人。

当事人约定的质量异议期间短于法定期间的，以法定期间为准。

出卖人知道或应当知道装修质量不符合约定的，买受人不受前三款通知时间的限制。

14．装修质量问题与合同解除。因装修质量问题严重影响正常居住使用，或者存在如装修环保质量不合格等依法不得交付使用的情形，买受人请求解除商品装修房买卖合同和赔偿损失的，应予支持。

房屋装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，买受人以受欺诈为由请求撤销商品装修房买卖合同和赔偿损失的，应予支持。但买受人依据消费者权益保护法的相关规定主张惩罚性赔偿的，不予支持。

出卖人与买受人签订的商品房买卖合同，约定交付标的物为装修房，因严重装修质量问题，买受人请求单独撤销或者解除装修合同的，不予支持，请求一并撤销或者解除商品房买卖合同的，应予支持。

15．装修质量瑕疵与修复责任。装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，但对买受人正常居住使用没有实质性影响的，除当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，买受人拒绝受领房屋要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。

装修质量问题严重影响正常居住使用，或者装修质量问题符合不得交付使用法定情形的，买受人拒绝受领房屋，要求出卖人承担逾期交房违约责任和装修质量修复责任的，应予支持。

装修质量保修期间内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延修复的，买受人自行或者委托他人维修后，就修复费用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任的，应予支持。

16．减价责任与装修差价损失。对装修质量不符合约定要求、不符合法定要求或者因欺诈、重大误解等原因导致装修实际价值明显低于约定装修价格的违约责任，当事人没有约定或者约定不明，买受人请求出卖人承担减少房屋装修部分价款的违约责任的，应予支持；当事人有明确约定，买受人在约定责任方式之外要求出卖人承担减少装修价款违约责任的，不予支持，但出卖人同意的除外。

买受人可以选择接受装修质量不符合约定的范围，对不接受的部分要求出卖人承担修复责任的，应予支持，但计算装修差价损失时修复部分的贬损价值不应重复计算。

减少装修价款，一般以维持合同约定交易条件均衡性为原则按“同比降低”规则核算具体数额。具体方法为，以房屋交付条件成就买受人应当受领为评估时点，以房屋所在地房屋装修市场价格为基准，对实际装修价格和约定装修价格进行评估，实际装修估价与约定装修估价比例的差额与装修部分销售价格的乘积，即为减少装修价款的数额，计算公式为（1－实际装修估价/约定装修估价）×装修价格。

房屋装修中存在欺诈情形，或者约定装修价格组成不能确定无法评估的，减少装修价款的数额，依据约定装修价格与实际装修评估价格的差额按照公平原则予以酌定。