以“合同目的不能实现”为由解除合同的条件

只有不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约的，当事人才能行使法定解除权。

--山西省物价局与太原市双燕房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案(最高人民法院民事判决书)

法理提示:一方当事人履行合同过程中存在违约行为，但并不必然导致另一方当事人享有合同解除权。只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，另一方当事人才享有法定解除权。反之，其解除合同的诉讼请求将不被支持。

最高人民法院认为，《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。该规定表明，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权。本案诉讼前，房产公司取得了《商品房买卖合同》项下2061.5平方米土地的国有土地使用权证，并将办公楼3至8层房屋所有权证交付物价局。诉讼中，房产公司亦取得了办公楼后院小二楼、平房及附属设施的房屋所有权证，对于其将小二楼出租街道办事处开设门诊，从中获利的违约行为，已经一审判决向物价局承担了80万元的违约赔偿责任。事实证明，虽房产公司向物价局交付剩余房屋存在违约，但房产公司诉讼中取得了剩余房屋的权属证明，双方办理土地使用权及房屋产权变更过户已无法律上的障碍。因此，从鼓励交易及财产的有效利用方面考虑，一审判决《开发协议》《商品房买卖合同》及《补充条款》有效，双方继续履行，并无不妥，本院予以维持。物价局关于房产公司已构成根本性违约，请求解除合同的上诉主张，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。同理，在房产公司已取得办公楼小二楼、平房及附属设施房屋所有权证的情况下，物价局以该项目建设工程规划许可证作为抗辩依据，主张小二楼、平房及附属设施属于违章建筑，理据不足，不予采纳。

--最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2010年第1集(总第41集)，法律出版社2010年版，第249--250页。

判断某一违约行为是否属于合同目的不能实现(根本违约)的标准

因合同目的不能实现而解除合同适用于迟延履行、不能履行、不适当履行、拒绝履行等各种违约形态，而且无需进行催告。在司法实务中，判断某一违约行为是否属于合同目的不能实现(根本违约)，尚需根据违约的具体形态，结合案件情况，通过一定的因素和标准进行斟酌判断。根据一些国家，特别是英美国家法院的判例以及学者的观点，判定违约后果是否重大、是否导致合同目的不能实现一般可以综合考查以下因素:

1.违约部分的价值或金额与整个合同金额之间的比例。例如，在不适当履行中，如果卖方交付的不符合约定的标的物的价值占全部合同金额的大部分，一般可以认为构成根本违约。

2.违约部分对合同目标实现的影响程度。在某些案件中，尽管违约部分的价值并不高，但对合同的实现有着重大影响。例如，在成套设备中，某一部件或配件的瑕疵可能导致整套设备无法正常运转。此时，这一违约也可以认定为根本违约。

3.在迟延履行中，时间因素对合同目的实现的影响程度。一般来说，时间因素不是合同中的决定性要素，一方迟延履行往往也不会导致另一方的合同目的落空，原则上不允许债权人立即解除合同。此时，应先由债权人向债务人进行催告，只有经催告后债务人在合理期限内仍未履行的，债权人才可以解除合同。但在定期债务中，依照合同性质或当事人的特殊合同目的，不在特定时日或期间履行，即不能达到合同目的的，当事人一方迟延履行时，可以认定为相对人的合同目的无法实现，相对人可以不经催告而直接解除合同。例如，在中秋节前订购的一批月饼，出卖方迟延交货，致使买受人在中秋节销售的商业目的无法实现，应认定为根本违约，买受人可以直接解除合同。

4.违约的后果及损害能否得到修补。在适用《联合国国际货物销售合同公约》的条件下，即使违约行为十分严重，可能导致剥夺受害方所期待的东西，但如果这种违约是可以修补的，一般也不认定其构成根本违约。

5.在分批交货合同中，某一批交货义务的违反对整个合同的影响程度。如果该合同是可分合同，即某一批交货义务的违反并不影响其他交货义务的履行，则对某一批交货义务的违反一般不构成根本违约。如果该合同是不可分的，如某一成套设备的组成部分分批交付，则某一批交货义务的违反将导致整个合同目的无法实现。

6.在合同不能继续履行的情形下，当事人期待通过合同而达到的交易目的往往无法实现。如果合同不能继续履行是由于一方当事人的违约行为所引起的，则这种违约行为应属于根本违约，合同可以解除。

--最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2012年版，第409~410页。