江苏高院：查封之前签订以房抵债协议，并且合法占有控制抵债房屋，未办理产证无主要过错的，抵债房屋可以排除强制执行

裁判要旨

查封之前签订以房抵债协议，并且合法占有控制抵债房屋，未办理产证无主要过错的，抵债房屋可以排除强制执行。

实务要点

第一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等司法解释，前提条件均为买卖关系。非基于买卖关系（如以房抵债）形成的排除强制执行，是否能排除强制执行。本案较为典型，具有参考意义，即基于以房抵债关系形成的执行异议之诉，仍然参照适用上述规定。

第二、关于案外人举证责任的法定原则。理由是《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。具体操作可参照适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。

第三、婚姻法及物权法合同法等权属判断实体法和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中权属判断条款之间的关系。最高院评价“最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。”

第四、签订以房抵债协议，但未办理产权变更登记手续，以房抵债的权利人主张停止执行能否获得支持，在实践中存两种争议：一种意见认为，只要以房抵债协议是真实的，且签订于人民法院采取强制执行措施之前，并已经实际占有的，就应当保护实际权利人的利益。另一种意见认为，物权以登记为公示公信要件，非经登记，不能对抗第三人。我们倾向于第一种意见，申请执行人享有的是普通债权，而以房抵债的权利人对于涉案房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权（最高法民一庭观点）。

案情介绍

一、江都公司与金轮公司建设工程施工合同纠纷一案，淮安仲裁委员会裁决金轮公司支付江都公司11428665.47元的工程款及利息、违约金。2008年8月25日，淮安中院查封了金轮公司汇锦园17栋13号（案涉房屋）。案涉讼争房屋建筑面积为75.90平方米，登记在金轮公司名下。

二、2008年7月30日，金轮公司（甲方）与五联分公司（乙方）签订关于房产抵偿工程款的协议书约定，甲方将17#楼一间商铺编号（17-13）价值311710元以支付给乙方工程款。甲方盖金轮公司印章，乙方加盖五联分公司印章及王建民作为代表的签名。

王建民与徐孝林于2011年6月10日就汇锦园17﹟-13签订房屋租赁合同，用以证明王建民对涉案房屋实际占有使用。

2009年9月14日，金轮公司与五联分公司又签订工程款计算总价与已付款及扣除价款核对清单一份，清单载明：……扣除商铺购房价（17#-311719元）。

裁判要点与理由

江苏高院认为，本案系因淮安中院执行行为引发的申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，本案的争议焦点为五联分公司是否对案涉房屋享有权利并足以阻却对房屋的强制执行。

关于金轮公司以案涉房屋抵付工程款行为是否合法有效问题。五联分公司承建金轮公司涉案房屋建设工程，依法享有向金轮公司主张给付工程款的合法权利。2008年7月30日，金轮公司与五联分公司订立的《关于房产抵偿二期、三期附属工程款的协议书》约定：金轮公司将案涉17﹟楼壹间商铺房编号（17-13）价值合计人民币311710元以支付给五联分公司二、三期附属工程款。该协议系双方当事人之间因欠付工程款达成的以房抵债协议，且发生在案涉房屋查封行为之前，目前并无证据证明该协议违反法律或司法解释规定，应认定合法有效。既然双方以房抵付工程款，应视为房款已经支付。

关于五联分公司是否实际占有涉案房屋问题。尽管金轮公司将案涉房屋实际交付给五联分公司的具体时间难以确定，但王建民在一审提供了淮安自来水有限公司于2008年3月及6月开具的自来水费发票，能够证明其在查封前已实际占有使用案涉房屋的事实。此外，王建民提供的房屋租赁合同以及相关工商登记信息也表明，案涉房屋目前仍由王建民实际控制使用。江都公司认为五联分公司未实际占有使用案涉房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于五联分公司对案涉房屋未办理过户手续是否存在过错问题。案涉房屋被金轮公司于2008年7月30日抵偿给五联分公司，但至今仍未办理过户手续，仍然登记在金轮公司名下。五联分公司在庭审中据此作出解释为，金轮公司在工程结束撤场后无人负责，找不到金轮公司人员帮助办理过户手续。金轮公司对此予以认同，同时提出因涉案房屋规划上存在问题，办理产权证客观上存在障碍。可见，虽然五联分公司及王建民有一定程度的疏忽，但未能办理过户的主要原因在金轮公司。

判决如下驳回上诉，维持原判。

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案例索引：江苏省高级人民法院（2017）苏民终216号“江苏江都建设集团有限公司申请南京五联基础设施建设有限公司淮安分公司、淮安金轮阳光房地产开发有限公司执行人执行异议之诉民事判决书”（审判长李玉明审判员赵建华审判员唐志容），《中国裁判文书网》（20170517）。